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◆[사례] 분양목적으로 건축된 공동주택에 하자가 있을 경우 구제방법

▶문= 저는 甲으로부터 25세대의 연립주택 중 28평형 1세대를 9,000만원에 매수하여 거주하고 있으나 위층 乙소유의 화장실에서 누수가 발생하여 많은 피해를 보고 있습니다. 이 주택은 사용검사를 받은 후 1년이 되지 않았는데, 이 경우 누구에게 집수리를 요구해야 하는지요?

▶답 =귀하가 매수한 연립주택은 분양을 목적으로 건축된 공동주택으로 보이는바, 사용검사를 받은 후 1년도 안되어 누수가 된다면「주택법」에 따라 건축주를 상대로 하자보수청구를 할 수 있습니다.

「주택법」에 의하면 같은 법 제16조 소정의 사업계획의 승인을 얻어 공동주택을 건설한 사업주체(「건축법」제8조에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조 제2항 제2호의 행위를 한 시공자를 포함)는 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능ㆍ미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자 발생시 그 하자를 보수할 책임이 있고, 이를 담보하기 위해 총공사비의 100분의 3에 해당하는 금액을 하자보수보증금으로 예치하도록 되어 있으며, 하자보수책임기간은 사용검사일부터 주요시설인 경우에는 2년 이상, 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 정하도록 되어 있으며, 내력구조부의 하자보수에 대해서는 무너지거나 무너질 위험이 있는 경우의 기둥․내력벽은 그 사용검사일로부터 10년, 보․바닥․지붕은 5년으로 규정하고 있습니다(같은 법 제46조 제1항 내지 제3항, 같은 법 시행령 제59조, 제60조 제3항). 따라서 귀하는 위 연립주택의 입주자대표회의가 구성되어 있는 경우에는 입주자대표회의를 통해서 그렇지 않은 경우에는 귀하가 직접 건축주에게 하자의 보수를 요구할 수 있고, 만약 건축주가 이에 응하지 않는 경우에는 사용검사권자에게 통보하여 사용검사권자로 하여금 건축주에게 하자보수를 명하게 할 수도 있으며, 건축주가 이에 응하지 않는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수할 수 있다 하겠습니다.

그리고 甲에 대하여는「민법」의 규정에 따라 그 동안의 손해 및 수리비에 상당하는 손해배상을 청구할 수 있는데, 이것은 누수의 사실을 안 날로부터 6월 이내에 하여야 할 것입니다(민법 제580조, 제582조).

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