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지난해 상반기 기준으로 전국 집값에는 17%, 아파트 값에는 32%의 거품이 낀 것으로 분석됐다. 최근 집값 상승을 감안하면 거품크기는 이보다 훨씬 더 클 것으로 보인다.

삼성경제연구소는 최호상 수석연구원은 6일 '주택시장 불안과 금리' 보고서에서 이같이 분석하고 “집값 거품의 주범은 저금리이며, 따라서 경기부양을 위한 금리인하에는 신중해야 할 것”이라고 지적했다. 장기적으로는 경기상황에 맞는 금리정책을 펴야 집값을 안정시킬 수 있다는 진단이다.

보고서에 따르면 국내 주택내재가치를 추정하기 위해 회귀분석 모형을 이용한 결과, 지난해 상반기 전국 주택가격 버블의 크기는 17.0%로 측정됐다. 이는 주택가격모형으로 이론가격(내재가치)를 구한 뒤 이를 실제 가격과 비교해 버블을 추정한 값이다. 보고서는 “이 가운데 금리요인에 의한 것이 총 버블의 3분의 2에 달하는 11.6%포인트”라고 지적했다.

금리요인의 비중으로 따지면 전국 주택보다 아파트만을 따로 떼놓고 볼 경우 더 컸다. 특히 이 시점에 전국 아파트 값의 버블크기는 32.4%로, 이 가운데 금리요인은 23.0%포인트였다. 시가 5억원짜리 아파트라면 1억 6000만원 정도는 거품이라는 것이다.

보고서는 같은 기간 집값 버블 논란이 일었던 미국 영국의 버블크기를 측정한 결과에서도 금리요인이 가장 높은 비중을 차지했다고 밝혔다. 국내외 모두 집값 버블에는 저금리가 큰 영향을 미치는 셈이다.

경기 상승기 금리 조절 속도 늦어 부동산 시장 과열 불러

연구원은 이처럼 저금리가 주택가격 급등의 가장 큰 원인임에도 우리나라는 경기 상승기의 금리 조절 속도가 늦어 부동산 시장의 과열을 불렀다고 지적했다. 국내 주택가격 오름세가 진행된 2001~2004년 정책금리는 2002년 5월을 제외하고 는 7차례 인하됐다. 같은 기간 경기 사이클상 확장기는 두 차례나 지나갔다. 뒤늦게 작년 10월부터 올해 8월까지 5차례 금리가 인상됐지만, 여전히 균형금리에 못 미쳐 집값 급등을 막지 못하고 있다.

연구원은 일본과 북유럽 3국, 영국 등이 80년대~90년대초 주택가격 급등에도 소 비자 물가 안정만 믿고 금리 대응에 나서지 않았다가 이후 인플레이션 압력이 커져 북유럽은 금융위기, 일본은 '잃어버린 10년'의 장기불황을 겪은 사례를 소개하며 선제적 금리 조정의 중요성을 강조했다.

미국은 물가상승 압력과 주택시장 과열 등의 악영향을 줄이기 위해 지난 2004년 6월 이후 17차례에 걸쳐 금리를 계속 올려왔고 영국과 호주도 2003년 하반기 이후 주택가격 급등에 따른 인플레이션을 우려, 금리를 단계적으로 인상해왔다

보고서는 “주요 해외국가들은 주택시장 불안을 금리인상으로 대응해왔지만 우리나라의 주택경기 연착륙 대책은 주로 수급조절에 초점을 둔 것이었다”고 지적했다.

그러나 “신도시 건설 등 공급확대 대책 병행에도 불구하고 주택시장 불안은 좀처럼 가라앉고 있지 않다”며 “이는 경기 상승기에 금리조절속도가 늦어진 것이 부동산 시장 과열의 큰 원인이 됐기 때문”이라고 설명했다.

보고서는 이에 따라 경기를 부양하기 위해 금리를 인하하면 그 효과보다는 주택시장 불안 등 부작용이 더 클 것이라고 경고했다.

주택대출시장서 가수요에 대한 자금지원 억제해야

그러나 이미 집값 급등 등의 영향으로 가계 부채수준이 우려할만한 수준에 다다르고 있어 급격한 금리인상도 가계와 금융기관의 부실화를 초래할 우려가 있다는 지적이다.

보고서는 현 시점에서는 금리정책의 중점을 주택시장 안정에 둬야 하며, 경기부양은 규제완화나 재정수단 등을 통해 달성해야 한다고 설명했다.

아울러 주택대출시장에서 가수요에 대한 자금지원을 억제해야 한다고 강조했다. 최근 급증하고있는 엔화 대출이 집값 앙등으로 연결되는 지를 점검하여 필요한 조치를 취해야 한다는 주장이다.

최 수석연구원은 “장기적으로는 경기상황에 대응한 금리정책으로 주택시장 안정을 유도해야 한다”고 지적하고 “경기사이클 상 다음 경기확장기에는 균형금리 수준까지 신속한 금리인상을 실시해야 한다”고 말했다