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▶주택법 표류, 시장은 어떻게 될까?

한 신문은 ‘주택법 개정 난항, 건설주 표정관리 힘드네’라는 제목으로 이날 건설사 주가 상승이 주택법 개정 표류와 연관돼 있음을 보도했다.

분양가 상한제와 분양원가 공개를 내용으로 하는 주택법 개정안이 국회를 통과하지 못할 경우 지난해처럼 마음놓고 분양가를 올려가며 폭리를 취할 수 있는 구조가 고착화 될 수 있다.

건설사들이 공급위축 주장은 분양가 폭리를 지속하려는 논리에 불과하다.

부동산 정책 전문가들은 물론이고 가장 시장친화적이라는 증권시장 애널리스트(기업분석가)조차 “분양가 상한제를 도입해도 건설업체 수익성 하락과 민간 공급위축은 없다”고 말하고 있다.

특히 대우증권 리서치센터가 21일 발표한 건설업종 분석 보고서는 이에 대한 많은 객관적 근거와 자료들을 내놓고 있다. 보고서는 기업의 수익성 추구(시장원리)와 공급위축 논란에 대해 과거 분양가 규제시기와의 비교분석을 통해 “규제강화에 따른 수익성 하락, 수요 및 공급감소에 대한 우려는 지나친 기우에 불과하다”고 못박고 있다.

▶"분양가 상한제로 공급물량 줄지는 않는다"

이 보고서는 과거 분양가상한제 적용기간에 주택공급물량이 크게 증가했다는 점에 주목하면서 2008년 이후 주택공급은 줄어들지 않고 오히려 인허가 절차 단축 등 핵심 규제 완화로 앞으로 민간주택공급이 늘어날 전망이라고 분석했다.

분양가 상한제가 적용됐던 1989~1998년 당시 10년동안 연평균 주택공급 실적은 58만3294 가구로 분양가 자율화 때인 1999~2005년의 50만6774가구보다 15.1% 많다. 시대상황이 다르긴 하지만 분양가 규제가 공급감소의 결정적 요인이 될 수 없다는 사실은 분명해 보인다.

민간주택사업의 가장 큰 걸림돌이 바로 토지를 매입하고 인허가를 받은 과정이다.

정부의 이번 조치는 이러한 문제점을 정확히 인지하고 개선을 추진하고 있어 중장기적으로 민간주택공급 확대에 크게 기여할 것으로 보인다.

일단 올해는 건설업체들이 공급물량을 대폭 확대할 것이라는 전망에는 이견이 없다.

실제로 주요 7대상장 건설업체의 올해 예상공급물량은 전년대비 122.4%나 증가하는 것으로 조사됐다. 결국 제도 자체가 주택공급 감소 요인은 아니라는 점이다.

▶"분양가 규제해도 건설사 수익성 변화 없다"

일부에서는 분양가 규제가 기업의 수익성 추구라는 시장원리에 맞지 않는다고 주장하고 있다. 그러나 이점에 대해서도 대우증권 리서치센터의 분석보고서는 “21개 주요 건설업체의 평균영업이익률은 분양가 상한제와 자율화 시기에 모두 동일했다”고 분석했다.

실제로 1989~1998년말까지 분양가상한제 시기와 1999년 이후 2005년까지 분양가 자율화 기간을 비교한 결과 주요 건설업체 수익성 차이는 미미했다. 매출총이익률은 원가연동제 시기가 12.8%, 1999년 이후 분양가 자율화 시기가 13.3%로 0.5%포인트 차이에 불과했다. 광고비 등 판매관리비를 감안한 평균 영업이익률은 7.5%로 같았다.

▶건설사· 언론·정치권 주장 허구성 드러내

증권사 리서치센터의 기업·산업 분석보고서는 근본적으로 투자자를 위해 해당 산업과 기업의 경쟁력과 리스크를 분석한 것이서 일정한 한계를 가질 수도 있다. 하지만 분양가 규제와 관련한 건설업체들의 볼멘소리와 이에 동조하는 일부 언론과 정치권의 주장이 진실인지 허구인지를 확연히 드러내는 것은 분명하다.

이들의 허구적인 논리는 치솟는 고분양가 앞에 서민의 내집 마련 꿈은 무너져도 괜찮고, 건설업체들의 ‘드높은 이윤의 탑’이 다소 낮아지는 것은 수용할 수 없다는 것과 같다.

천정부지로 치솟는 분양가 앞에 내집 마련의 꿈을 접어야 했던 무주택 서민들은 지금 가슴을 졸이며 두 눈을 크게 뜨고 국회를 바라보고 있다. ‘불안한 휴전상태’에 접어든 부동산 시장도 마찬가지다. 고분양가 폭리와 '버블 동맹'을 방치할 것인가, 서민들에게 희망의 메시지를 줄 것인가 하는 선택이 남았다.