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최근 부동산 시장이 위축되면서 상대적으로 부동산 경매에 일반인들의 관심이 쏠리고 있다.

특히 경매초보자들의 참여가 늘어나면서 아파트 등 중소 규모 물건에 낙찰가율이나 낙찰 경쟁률이 치솟는 경우도 종종 발생하고 있다.

전문가에 따르면 하반기, 경매물건 크게 늘어날 것이라는 전망을 내 놓고 있다. 올 상반기 광주지역 경매물건은 모두 4천400여건으로 지난해 같은 기간에 비해 15%가량 줄어들었다. 지난해 부동산가격이 상승하면서 담보가치가 상승하고 잠재적 부실율이 하락함에 따라 경매신청 건수가 줄어든 탓이다.

하지만 하반기부터는 경매물건이 크게 증가할 것이란 전망이다. 예컨대 경매시장은 시장금리 상승→담보대출금리 상승→이자비용 상승→대출연체율 증가→주택매물과 경매물건 증가라는 전통적인 순환구조를 가지고 있기 때문이다.

부동산 전문가는 “은행권의 주택담보대출 금리가 ‘급등세’를 보이고 있는 데다, 다음달부터는 제2금융권에서도 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 크게 줄어든다”면서 “자금 압박으로 인해 경매물건이 늘어날 가능성이 높다”고 전망했다.

전문가는 경매 물건의 분석, 권리분석 철저히 해야 한다고 말한다. 경매는 경매당일 2주 전에 대법원 경매정보 홈페이에 경매 물건 목록이 공시되면서 시작된다. 경매의 성공은 ‘물건분석’과 ‘권리분석’에 의해 판가름난다고 해도 과언이 아니다. 물건분석은 낙찰 받은 주택 가격이 앞으로 얼마나 오를지 알아보는 일이다. 물건분석을 잘하면 이익을 내는 범위에서 남보다 높은 가격을 써 낼 수 있어 낙찰 확률이 높아진다.

또 향후 개발이나 리모델링을 통해 자산 가치가 높아지면 조금 비싸게 매입하더라도 결과적으로는 시세차익을 얻을 수 있다.

권리분석은 낙찰 대금을 지급 받을 권리를 가진 사람이 누구인지 가려내는 일이다. 우선 세입자가 있는지, 전입일자는 언제인지, 상권은 어떤지, 지도상의 위치는 어떤지를 살펴봐야 한다. 이어 철저한 권리분석을 통해 경매로 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 구분해야 한다. 특히 등기부에 나타나지 않는 권리를 찾아내어 위험을 제거하는 일이 중요하다.

하지만 권리분석은 경매 초보자나 일반인이 하기엔 위험부담이 크기 때문에 경매컨설팅 업체나 전문가에게 권리분석을 의뢰하는 것이 좋다. 낙찰가의 1~1.5% 정도를 수수료로 내야 하지만 권리 관계를 철저히 따져 저렴한 비용에 하자를 없앨 수 있다.

경매 물건에 대한 주의사항이 있다. 가장 먼저 입찰 현장 분위기에 휩쓸리지 않는 것이 중요하다. 입찰가를 써내기 전 법정 주변에서는 여러 가지 물건 정보를 교환하는 사람들이 있다. 특히 이들 중 일부는 특정 물건의 시세를 조작하거나 그릇된 정보만 믿고 분위기를 몰아가는 경우가 있어 주의가 요망된다.

경매물건은 반드시 현장 조사도 해야 한다. 주택이나 아파트의 경우 도로와의 거리, 인근 주거환경, 주변 시세 등을 분석하기 위해 반드시 관심있는 물건이 있는 현장에 가봐야 한다. 사진이나 도면만 믿다가는 뜻하지 않은 낭패를 볼 수 있기 때문이다.