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법률상담사례2 : 분양목적으로 건축된 공동주택에 하자가 있을 경우 구제방법

[분류]건축 관련 행정

[질문] 저는 甲으로부터 25세대의 연립주택 중 28평형 1세대를 9,000만원에 매수하여 거주하고 있으나 위층 乙소유의 화장실에서 누수가 발생하여 많은 피해를 보고 있습니다. 이 주택은 사용검사를 받은 후 1년이 되지 않았는데, 이 경우 누구에게 집수리를 요구해야 하는지요?

[답변] 공동주택관리법」제36조 제1항은 “사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.” 이라고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제37조 제2호는 “공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자.” 발생시 그 하자를 보수할 책임이 있다.

그리고 같은 법 시행령 제36조 제2항은 하자보수책임기간은 내력구조부별 하자에 대한 담보책임은 10년, 시설공사별 하자에 대한 담보책임은 별표4에 따른 기간이라고 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제38조는 이를 담보하기 위해 은 법 시행령 제41조에 따른 금액을 하자보수보증금으로 예치하도록 하고 있습니다. 하자보수 청구에 관하여 같은 법 제37조 제1항은 “사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다.

이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 장에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 입주자 2. 입주자대표회의 3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다) 4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단” 라고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제44조 제1항은 “입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서 귀하는 위 연립주택의 하자에 대하여 사업주체에 직접 하자의 보수를 요구할 수 있고, 만약 사업주체가 이에 응하지 않는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수할 수 있다 하겠습니다. 참고로 판례는 “수급인의 하자담보책임은 무과실책임이자 법정책임이고(대법원 1980. 11. 11. 선고 80다923, 924 판결), 귀책사유가 있는 경우에는 수급인의 담보 책임에 의한 하자보수의무와 채무불이행책임에 의한 손해배상의무는 경합적으로 인정되며(대법원 2004. 8. 20. 선고 2001다70337 판결),

도급계약은 유상계약의 일종이지만 수급인의 하자담보책임에 관한 규정은 매도인의 담보책임에 관한 특별규정이므로 도급계약에 관하여는 매도인의 담보책임에 관한 규정이 적용될 여지가 없다(대법원 1990. 3. 9. 선고 88다카31866 판결).” 라고 판시하고 있습니다. 한편 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 행사와 관련하여 입주자외 입주자대표회의가 청구할 수 있는지 여부에 대하여 판례는 “집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 주택법 제46조 및 주택법 시행령 제59조 제2항이 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전문 개정되기 전의 것) 소정의 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있다.

그러나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다( 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다48490 판결).”라고 하였습니다.

※"본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재되었으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적 사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다."