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<사례2> 무허가건물도 손실보상의 대상인지

[문]甲은 공유토지상에 무허가건물을 소유하고 있었는데, 그 토지가 지방자치단체에 의하여 도시계획사업지구에 편입되었습니다. 甲은 건축허가를 받지 못한 위 무허가건물에 대해 손실보상을 요구할 수 있는지요?

[답]「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제75조 제1항은 “건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만,

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.

1.건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2.건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 3.사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우”라고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가에 관하여 “①건축물(담장 및 우물 등 부대시설을 포함한다.

이하 같다)에 대하여는 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다. ②건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발 제한구역 안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)

이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

③건축물의 사용료는 임대사례비교법으로 평가한다. 다만, 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다. ④물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다.

다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다.”라고 규정하고 있는 바, 손실보상을 받기 위해서 건축허가를 받아야 하는지에 관해서는 명문의 규정이 없습니다.

지장물인 건물이 손실보상의 대상이 되기 위해서는 적법한 건축허가를 받아 건축된 것이어야 하는지에 관하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행으로 폐지된 구 「토지수용법」하의 판례는 “도시계획법에 의한 토지 및 지장물의 수용에 관하여 준용되는 토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 지장물인 건물의 경우 그 이전비를 보상함이 원칙이나, 이전으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란한 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가하여야 한다.

그런데 그와 같은 건물의 평가는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 특별히 거래사례비교법으로 평가하도록 규정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 원가법으로 평가하여야 한다고만 규정함으로써 지장물인 건물을 보상대상으로 함에 있어 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않을 뿐만 아니라,

오히려 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제5조의9는 주거용 건물에 관한 보상특례를 규정하면서 그 단서에 주거용인 무허가건물은 그 규정의 특례를 적용하지 아니한 채 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제10조에 따른 평가액을 보상액으로 한다고 규정하고있다.

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조 제5항은 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정함으로써 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있는바, 이와 같은 관계법령을 종합하여 보면, 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 됨이 명백하다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결).

한편 주거용 건물이 아닌 위법 건축물인 경우 건물이 손실보상의 대상이 되기 위해서는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행으로 폐지된 구 「토지수용법」하의 판례는 “토지수용법상의 사업인정 고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내의 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 손실보상의 대상이 되나, 주거용 건물이 아닌 위법 건축물의 경우에는 관계 법령의 입법 취지와 그 법령에 위반된 행위에 대한 비난가능성과 위법성의 정도, 합법화될 가능성, 사회통념상 거래 객체가 되는지 여부 등을 종합하여 구체적·개별적으로 판단한 결과 그 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체도 되지 아니하는 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 아니한다.”고 하였습니다. (대법원 2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결). 따라서 위 사안에서도 甲의 위 무허가건물도 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 될 것으로 보입니다.

다만 주거용 건물이 아닌 위법 건축물인 경우 관계법령의 취지, 사회통념상 거래 객체가 되는지 여부 등을 종합적으로 판단하여 예외적으로 수용보상 대상에서 제외될 수 있습니다.

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