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[문]=저는 서울 소재 甲소유 상가건물의 1층 점포 일부분을 보증금 1억원에 월 250만원의 임료를 내고 금은방을 운영하고 있습니다. 그런데 甲은 임대차기간이 만료하자 월 임료를 대폭 인상하겠다며 싫으면 나가라고 합니다.

저도 제가 「상가건물임대차보호법」의 적용범위를 벗어난 임차인이라는 것을 알고 있지만 전혀 보호를 받지 못하는지요?

[답]=상가임차인의 권익보호를 위해 제정된 「상가건물임대차보호법」은 모든 상가임차인을 보호하는 것은 아니며 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정되어 있습니다.

그 적용범위에 관하여 같은 법 제2조는 “①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.”라고 규정하고 있고,

2010년 7월 26일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조는 “①상가건물임대차보호법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 ‘대통령령이 정하는 보증금액’이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1.서울특별시 : 3억원 2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원 3.광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원 4.그 밖의 지역 : 1억5천만원 ②법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조 제2항에서 ‘대통령령이 정하는 비율’이라 함은 1분의 100을 말한다.”라고 규정하고 있습니다. 다만 부칙에서 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다.

이와 같이 「상가건물임대차보호법」이 적용되는 임차보증금액의 범위를 보면, 서울특별시에서는 보증금액이 3억원 이하, 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 2억5천만원 이하, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금액이 1억8천만원 이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억5천만원 이하로 되어 있습니다.

다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하면 될 것입니다. 그리고 이러한 위의 임차보증금을 넘는 금액의 상가임차인은 위 법의 보호대상에서 제외하고 있습니다.

따라서 위 사안의 경우 보증금 1억원에 월세 250만원을 내는 상가임차인인 귀하의 임차보증금액은 월세 250만원에 1백을 곱한 2억5천만원에 보증금 1억원을 더한 3억5천만원(1억원+250만원×100=3억5천만원)이 된다 할 것이므로, 귀하의 경우 「상가건물임대차보호법」 제2조 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호의 서울특별시의 경우 3억원원까지인 보호범위를 초과하기 때문에 영세상인에 해당하지 아니하는 귀하는 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받기 어렵다 할 것입니다.

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