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건설교통부는 지난 1월1부터 부동산 실거래신고 제도를 운영하면서 상반기에 계약 체결된 전국 아파트 23만7,000건 중 부동산 거래시 참고할 수 있을 만한 12만 9,000건에 대한 실거래 가격자료를 공개했다.

특히 실거래 가격자료는 일정한 거래량을 확보함으로써 특이한 거래에 의한 정보 왜곡을 방지할 수 있도록, 500가구 이상 단지(4,324단지, 400만 가구) 중 분기별로 10건 이상 거래된 단지(2,896단지)의 거래 건수를 대상으로 한 것이다.

건교부는 이번 실거래가 공개자료는 적정성 검증을 거친 것이라며 기준가액보다 상당히 낮게 신고한 가격은 분석 및 공개대상에서 제외했다고 설명했다.

이번에 공개된 아파트 실거래가격은 개인정보 보호를 위해 개인별 정보는 표시하지 않되, 단지·평형별로 계약일자를 기준으로 신고가격을 제공해 실수요자들이 부동산 거래시 활용할 수 있도록 했다.

건교부는 아파트 실거래가 자료를 공개함으로써 그동안의 부정확한 가격정보로 인한 가격 왜곡현상을 방지하는 등 부동산시장의 투명성을 제고하게 될 것으로 전망하고 있다.

실거래자료를 바탕으로 한 거래관행이 정착되면 부녀회 담합 등으로 인한 급격한 가격상승을 방지하는 등 부동산시장의 안정화에 크게 기여하게 될 것이라는 분석이다.

앞으로 일정분량의 거래량이 축적될 때까지는 당분간은 분기별로 공개하되, 점진적으로 그 범위를 확대한다는 계획이다.

◆ 분석방법

실거래 자료 분석은 주요지역(강남3구, 강북, 5개 신도시, 6대 광역시)을 대상으로 거래량 및 가격흐름 추이를 분석했다.

이 중 가격 흐름은 평형별(예:00아파트 31평) 평균가격을 산출한 후 전체 평균을 산정하는 방식을 활용해 평형별 거래발생 빈도, 아파트 종류(고가/저가) 등에 따른 치우침을 최소화할 수 있도록 했다.

그러나 실거래 신고자료를 통해 688만 가구에 이르는 전체 아파트 시장의 흐름을 정확하게 분석하는 것은 어느 정도 한계가 있을 것으로 보인다.

국민은행 통계는 전체 아파트를 대표하는 표본 설계에 따라 시세변동률을 산출하나, 실거래가 자료는 거래가 이루어진 경우만을 대상으로 하고 있으며 아파트의 위치, 층수, 조망 등에 따른 가격 차이가 발생할 수 있다.

이에 따라 건교부는 현재 통계적 유의성을 높이기 위해 실거래가 지수를 개발 중인 것으로 알려졌다.

◆ 추가하락 기대심리로 거래량 감소

3.30대책 이후 강남 3구를 중심으로 전국적으로 거래량이 감소했는데, 이는 가격하락 기대심리 등에 기인한 것으로 결국 가격하락 현상으로 이어지고 있는 것으로 나타났다.

거래량은 전국적으로 3월 5만 3,000건에서 6월 3만 3,000건으로 줄었으며, 강남3구의 경우 2,491건에서 503건으로 뚝 떨어졌다.

지역별로는 단지수가 많은 수도권이 거래량의 절반 이상(58.4%)을 차지하고, 기타 지역별로 3~5%가 거래됐다.

평형대별로는 25평 이하가 전체 거래량의 44.7%, 25~32평이 41.4%를 차지하는 등 32평 이하의 중·소형의 거래가 대부분을 차지(85.8%)하면서, 월별로 유사한 흐름을 보였다.

◆ 재건축 대상 아파트 가격 하락 커

가격이 상승기에는 실거래가가 종전 시세보다 높게 형성되나, 하향 안정기에는 저가 매물 위주로 거래되면서 실거래가가 시세보다 낮게 형성되는 것이 일반적인 경향이다.

이에 따라 현재 중개업소 등이 제공하는 시세는 크게 떨어지지 않고 있으나, 실거래 평균가는 3월에 정점을 이룬 후 4월부터 하락세로 전환되면서 전형적인 하락기의 모습을 보이고 있다.

특히 강남3구는 최고치를 기록한 3월 2,252만원에서 6월 1,927만원으로 14.4%가 하락하고, 5개 신도시는 3월 1,120만원에서 6월엔 935만원으로 16.5%가 하락하는 등 뚜렷이 안정되는 추세를 보였다.

평형별로는 연초 상대적으로 상승폭이 컸던 40평형대 초과 아파트의 가격 하락폭이 큰 것으로 조사됐는데, 강남3구는 3월 최고치 대비 22.4%가, 5개 신도시는 8.4%가 하락한 것으로 나타났다.

이는 3.30대책으로 시행된 6억원 초과 아파트에 대한 DTI규제(40%내 대출)나 종부세 부과 등이 크게 영향을 미친 것으로 보인다.

한편, 재건축 물량이 많은 강남 3구의 가격 흐름을 준공연도를 기준으로 분석한 결과, 79년 이전에 준공돼 재건축 대상이 될 수 있는 아파트의 가격 하락이 상대적으로 크게 나타났다. 이는 3.30대책이후 부동산세제에 대한 인식의 확산과 재건축초과이익환수에관한법률의 통과 등에 따른 영향이 컸던 것으로 보인다. 이번에 공개된 실거래가격은 건교부 홈페이지(www.moct.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 시·도→시·군·구→읍·면·동 순으로 검색하면 된다.