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정부는 이번 임대주택 추가 공급계획에 있어서 임대주택펀드의 역할을 기대하고 있다. 이번에 2017년까지 신규로 공급키로 한 155만 가구 가운데 비축용 장기임대주택 50만 가구가 바로 이 펀드로 조성되기 때문이다.

국가와 공기업의 부채 증가없이 비축용 장기임대주택을 건설하기 위해서는 펀드 조성이 필요하다는 판단에 따른 것이다. 펀드는 사업 시행부터 주택 건설까지 비용을 대는 연간 7조원 규모의 돈주머니 역할을 맡는다

건설재원은 국민연금·보험사 등 장기투자자(재무투자자)의 여유 재원을 차입해 활용하되, 초기 운용손실에 대해서는 재정에서 보전하는 방식이다.

정부는 펀드 설립과 정부의 재정지원 근거 마련 등 사업 추진을 위해 주택법과 임대주택법 등을 빠른 시일내 개정하기로 했다.

◆ 임대주택펀드 어떻게 운영되나

정부는 우선 재경부와 건교부, 기획예산처, 민간전문가 등으로 구성된 펀드관리위원회를 만들어 택지확보, 연차별 건설계획을 수립하고 편드자금 유치를 위한 제도정비 등을 지원할 게획이다.

국민연금과 우체국 농협 생보사 등 장기투자성 자금을 운용하는 기관으로부터 융자를 받아 건설재원으로 활용키로 했다. 이들 재무적 투자자들에게는 '국고채유통수익률(10년물 5%)+α의 수익률을 보장하기로 했다.

연기금 등으로부터의 자금조달 규모가 부족할 경우에는 투신권을 통해 임대주택 투자상품을 판매하는 방안을 추진할 계획이다.

올해부터 2017년까지 건설된 비축용 임대주택 총 50만가구를 10년 임대 후 순차적으로 매각하는 구조로 추진된다. 매각시기와 규모는 매각 당시의 시장상황을 감안하여 결정하기로 했다.

초기 운용 손실은 토공과 주공의 출자를 포함해 재정 출자를 통해 통해 보전할 예정이다.

권오규 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 재정부담과 관련 "추후에 주택매각을 통해 투입 자금의 회수가 가능할 것"이라며 "전체적으로 재정수요가 최소화되는 구조로 대책이 마련됐다"고 말했다.

조성된 자금은 토공이나 주공 지자체 등 공공 사업시행자에 출자해 주택을 건설하게 된다. 사업토지는 토공 등이 조성한 공공택지를 각 사업시행자가 조성원가 수준에서 매입, 활용할 계획이다.

◆ 펀드 조성규모는 연간 7조원 수준

펀드 조성규모는 건설원가와 시장 임대료·임대보증금 등 임대관행을 종합적으로 감안해 추정됐다.

구체적으로는 올해 불변가격 기준으로 가구당 건설원가를 1억8000만원, 임대보증금은 2500만원, 월 임대료 52만1000원으로 가정하고 임대 후 매각가격은 2억5000만원, 요구수익률 연 6%로 산정했다.

이럴 경우 2007년~2019년 중 연평균 7조원 수준의 펀드(민간재원) 조성이 필요하다는 것이다. 2019년 이후 주택매각을 통해 원금 상환을 시작하고 2028년 중 상환이 완료된다.

재정에선 펀드 조성 이듬해인 2008년부터 2019년까지 매년 5000억원을 지원하기로 했다. 올해에는 재정에서 200억원을 우선 출자하고 토공 주공 등 공공부문에서도 추가 출자할 계획이다.

정부는 올해부터 2019년까지는 펀드의 손실이 발생하나 2019년 이후부터는 주택매각 차익이 발생해 사업 종료시에는 모든 비용을 부담하고도 소규모의 이익을 실현할 수 있을 것으로 내다보고 있다.

권 부총리는 "임대주택펀드는 시장원리에 의해 작동하도록 설계하고 장기 투자 수요가 있는 부문에 대해 적절한 투자상품을 공급한다는 차원에서 접근할 것"이라며 "국고채 유통수익률+α를 보장해 안정적으로 장기투자 수요에 부합하는 상품을 공급하게 되면 시장에서 충분히 소화될 것"이라고 예상했다.

◆ 임대후 매각 잘 될까

권 부총리는 비축용 장기임대주택의 매각과 관련, "펀드 청산에 지장이 없도록 그 부분을 주공 등 공공부문에서 인수하는 방안도 충분히 가능하다"면서 펀드 청산에 아무 지장이 없도록 할 계획"이라고 설명했다.

공공부문이 인수하는 경우 전세 임대로 전환한다든지 여러가지 방법을 통해 원금과 투자비용의 상당부문을 회수할 수 있다는 것이다.

또 국민연금의 펀드 참여 여부과 관련, 권 부총리는 "국민연금은 GDP의 2% 수준을 매년 적립하고 있고 상당히 긴 기가나동안 기금 운용규모가 증가할 것"이라며 "수익성만 보장된다면 충분히 투자가 가능할 것"이라고 예상했다.