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분양가상한제 등 올 하반기 새롭게 시행되는 부동산 정책이 많다. 1999년 이후 폐지됐던 분양가상한제가 부활하고 30년간 추첨제 위주로 진행됐던 청약제도도 바뀐다.

또 토지 보상에서 대토·채권 보상이 확대되는 등 부동산 정책들이 대거 쏟아진다.

특히 상반기에는 세금 관련 정책이 주를 이뤘다면 하반기부터는 분양 관련이 많아 주택시장 전반에 적잖은 변화를 가져올 것으로 보인다.

▶분양가상한제 확대

하반기 가장 큰 변화는 오는 9월 시행에 들어가는 분양가상한제다. 택지지구에 국한됐던 분양가상한제가 민간아파트로 확대 적용된다. 상한제는 민간택지에 들어서는 아파트 분양가를 택지비, 기본형건축비, 가산비를 합한 가격 이내로 제한하는 제도다. 건교부는 이달까지 기본형건축비 산정, 세부시행 지침 등을 마무리한다는 계획이다.

분양가상한제는 8월31일까지 사업승인을 접수하고 11월말 분양 승인을 받은 뒤 연말까지 분양하는 단지는 예외다. 따라서 올 연말 이전 분양가상한제를 피해 신규 분양이 줄을 이을 전망이다.

지역 주택시장은 분양가상한제가 적용되더라도 수도권에 비해 상대적으로 가격 인하 효과가 크지 않을 전망이다. 또 일부에서는 주택공급업체들이 건축비 제한으로 아파트 품질을 떨어뜨릴 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

▶청약 가점제 도입

청약제도가 9월부터 추첨제에서 가점제 위주로 바뀐다. 가점제는 연령, 부양가족, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 부여해 아파트 우선 당첨권을 주는 제도다. 이는 무주택 기간이 길고 부양가족이 많고 청약통장 가입기간이 길수록 청약에서 유리하도록 하는 것이다.

하지만 광주지역은 미분양이 넘쳐 있는 데다 청약경쟁률이 1대 1을 밑도는 경우가 많아 당분간 청약제도 개편은 별다른 의미가 없을 전망이다.

▶대토·채권보상 확대

토지 보상이 ‘또 다른 토지’로 가능해 진다. 대토보상은 그동안 정부나 지자체가 시행해온 신도시, 택지개발사업 등으로 발생한 토지보상금이 부동산 시장으로 다시 흘러들어 가격 상승을 일으키던 것을 막겠다는 취지다. 대토보상은 토지보상비를 현금이 아닌 ‘개발된 땅’으로 주는 것으로 계류중인 관련 법이 국회를 통과하면 곧바로 시행된다.

특히 정부는 지난 6일 경제정책조정회의를 열어 대토보상에 세제혜택을 주고 보상채권을 만기까지 보유할 경우 양도소득세 감면폭을 20%로 확대하기로 했다. 보상금 산정 기준시점도 앞당겨 땅값 상승분이 배제된다.

또 대토보상과 별도로 채권보상을 활성화하기로 했다. 앞으로는 택지개발사업 고시 1년 전부터 해당지역에 거주하지 않는 소유주는 부재지주로 간주돼 토지보상금의 1억원 초과분을 채권으로 받아야 한다.

▶주택담보노후연금 도입

오는 12일부터 ‘주택담보노후연금’(역모기지) 제도가 시행된다. 역모기지론은 집을 보유한 고령층이 그 집을 담보로 맡기고 매달 생활비를 연금식으로 받아 쓰다가 사후에 집을 처분해서 대출금을 일시에 갚는 방식이다.

현재 은행에서 역모기지론을 판매하고 있지만 연금지급기간이 10~15년에 불과하고 종신형이 없다. 하지만 이번에 새로 선보이는 역모기지론은 죽을 때까지 연금이 지급되는 종신형이며 정부가 연금지급을 보증하는 장점이 있다.

대상은 부부 모두 만 65세 이상인 1가구 1주택 고령자이며 6억원 이하의 주택(공시가격)을 보유하고 있어야 한다. 대출한도는 3억원(월지급금 총액의 현가) 이내에서 연금을 지급 받을 수 있다. 단 주택연금은 기존에 은행 대출이 있는 사람은 이용할 수 없다는 점도 주의해야 한다.