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이번에 도입하는 '수익공유형', '손익공유형(Equity Loan)' 모기지는 국민주택기금에서 역대 최저 금리로 주택구입자금을 빌려주는 대신 주택 구입·매각에 따른 수익·손실을 정부(국민주택기금)와 나눠 갖는 것이 특징이다.

물려받을 유산이 없는 평범한 봉급생활자나 신혼부부 등이 '전월세 보다 저렴한 비용'으로 내 집 마련에 성공할 수 있도록 제도적으로 지원하기 위한 방안이라고 정부는 설명했다.

정부의 국민주택기금을 비롯해 금융기관이 주택담보대출을 해주면서 대출자와 상호 손익 리스크를 분담하는 것은 이 상품이 최초다. 한마디로 정부가 뒤에 버티고 있을테니 안심하고 집을 사라는 의미다.

이 상품은 특히 주택경기 불안속에 주택구입의 방법을 다양화했다는 점에서 시장의 관심을 끌 전망이다.

국토부 장우철 주택기금과장은 "집값이 하락하면 대출자만 피해를 볼 뿐 무분별하게 돈을 빌려준 금융기관은 리스크를 부담하지 않아온 대출 관행을 개선하려는 첫 시도"라며 "전월세보다 싼 비용으로 주택 구입이 가능해 전세를 매매수요로 전환하는데 기여할 것"이라고 말했다.

◇ 정부와 투자 손익 리스트 분담

'수익공유형' 모기지는 국민주택기금으로부터 싼 이자로 주택구입자금을 대출을 받는 대신 시세차익이 발생할 경우 주택기금(정부)과 수익을 나눠갖는 형태로 금융권의 기업 전환사채, 신주인수권부사채 등의 형태와 유사하다.

정부는 수익공유형의 경우 집값의 최대 70%까지 생애최초 주택구입자에게 연 1.5%의 금리로 최대 2억원까지 대출해줄 방침이다.

생애최초 주택구입자의 대출이자가 20년 만기 기준 연 2.8~3.3%인 것을 감안하면 1.3~1.8%포인트나 낮은 금리다. 최근 물가상승률이 3%대인 것을 감안하면 사실상 마이너스 금리나 다름없다.

만기는 20년이며 1년 또는 3년 거치, 원리금 균등분할상환 조건이다. 5년 이내에 주택을 매각 또는 대출금을 상환할 경우에는 조기상환수수료가 부과된다.

다만 주택을 매각할 때나 20년 만기시, 또는 대출금 조기상환시 매각 차익 또는 평가차익(만기 상환시)이 발생한 경우 수익의 일부를 기금에 돌려줘야 하는 조건이 따른다.

기금에 돌려줘야 할 금액은 기금이 시세차익 발생에 기여한 비율(당초 주택구입 가격중 기금대출 평출평균잔액이 차지하는 비율)만큼의 수익이다.

정부는 다만 서민의 주택구입을 지원하는 것인만큼 국민주택기금이 과도한 수익을 가져가지 않도록 연 1.5%의 대출이자를 포함해 최대 수익률을 연 5%로 제한할 방침이다.

이와 달리 '손익공유형 모기지(Equity Loan)'는 손실과 이익 모두 정부와 나누는 구조로 기금이 대출자의 주택에 지분투자를 하는 것으로 보면 된다.

우리나라에서 첫 도입되는 상품이지만 앞서 영국이 1990년대 후반 집값 상승에 따른 주거불안을 해결하기 위해 이와 같은 형태의 '자가소유 촉진 프로그램'을 도입해 성공한 바 있다.

집값의 최대 40%까지 초기 5년간은 연 1%로, 6년차부터는 2%로 대출해주며 수익공유형과 달리 20년 만기 일시상환 조건이다.

이 때 주택을 매각하거나 상환 만기시 대출 지분율에 따라 수익을 기금에 돌려줘야 한다. 마찬가지로 손실이 발생하면 기금이 지분율만큼 손실을 나눠 부담한다.

주택 구입자 입장에서는 전세금 수준인 집값의 60%만 있으면 내집마련이 가능하고 장래 집값 변동에 따른 위험을 분산할 수 있다.

이들 모기지 상품의 장점은 집값의 30~60%만 있으면 주택구입이 가능해 전세금 또는 그 이하의 수준으로 내집마련이 가능하다는 것이다.

국토부 분석에 따르면 유형별 주거비용은 수익공유형이 가장 낮고 전세, 손익공유형, 월세, 일반 매입 등 순으로 주거비가 적게 드는 것으로 나타났다.

국토부 관계자는 "현재 매매가 대비 전세가 비율이 60%선에 달하는 점을 감안하면 모기지 대출을 활용하면 전세금 보다 싼 금액으로 내집 마련을 할 수 있을 것"이라고 말했다.

◇ 수익공유형 VS 손익공유형, 어떤 게 유리할까

경기도에 사는 A씨가 2억원짜리 주택 구입을 위해 수익공유형 모기지 대출에서 1억4천만원(집값의 70%)을 연 1.5% 금리로 대출받고 20년 만기 뒤 2억원 오른 시세 4억원에 매각했다고 가정해보자.

수익공유형 모기지는 20년 원리금 균등분할상환이므로 A씨의 대출평균잔액(대출평잔)은 7천만원, 시세차익(2억원)의 35%다. 따라서 A씨는 원칙적으로 처분이익(시세차익)의 35%인 7천만원을 주택기금 수익으로 돌려줘야 한다.

정부는 그러나 주택기금의 최대 수익률을 연 5% 이내로 제한하기로 함에 따라 실제로는 A씨가 기납부한 이자(연 1.5%)를 제외하고 나머지 연 3.5%에 해당하는 수익 4천900만원(평잔 7천만원×연 3.5%×20년)만 기금에 귀속하면 된다.

결국 A씨가 집을 사고 팔아 얻는 금융 수익은 시세차익 2억원에서 모기지 대출로 기금에 귀속해야 할 4천900만원을 뺀 1억5천100만원이다.

만약 A씨가 같은 조건의 주택을 손익공유형으로 대출받았다면 어떻게 될까.

이 경우 A씨는 연 1.5%의 금리로 집값의 40%(8천만원)까지만 대출받을 수 있다.

20년 뒤 똑같이 이 주택의 시세가 4억원이 돼 2억원의 시세차익이 생겼다면 기금 대출지분인 8천만원(40%)을 기금에 귀속해야 한다.

결국 A씨의 최종 수익은 2억원에서 기금 귀속분 8천만원을 뺀 1억2천만원으로 수익공유형에 비해서는 3천만원가량 수익이 낮다.

그렇지만 20년 뒤 이 주택이 시세 1억5천만원으로 매입가 대비 5천만원 하락했다면 손실액의 40%인 2천만원을 기금이 떠안아주기 때문에 A씨는 나머지 60%인 3천만원의 손실 부담만 지면 된다.

이처럼 집값이 올라 시세차익이 발생할 것으로 예상된다면 손익공유형보다 수익공유형 모기지 대출이 유리하다는 평가다.

그러나 요즘과 같은 집값 하락기에는 기금이 손실을 분담해주는 손익공유형이 유리하다.

그렇다고 수익공유형 모기지가 모두 유리한 것만은 아니다. 집값이 일정수준 이상으로 크게 상승할 때는 일반 생애최초 주택구입자금(20년 만기 기준 연 2.8~3.3%)을 받는 것이 낫다. 대출이자는 모기지 대출보다 높지만 시세차익을 모두 가져갈 수 있어서다.

우리은행 PB사업부 안명숙 부동산팀장은 "향후 집값 전망, 목돈 여력, 대출금 상환능력 등을 감안해 적합한 상품을 선택해야 할 것"이라고 말했다.

◇ 전월세보다 싼 값에 내집마련…집값 전망이 관건

정부는 이들 상품에 대해 올해 말까지 부부합산 연소득 7천만원 이하의 생애최초 주택구입자 3천명을 대상으로 시범사업을 추진하기로 했다.

기금 수탁기관인 우리은행을 통해 상품을 만든 뒤 오는 10월초부터 판매에 들어간다.

대상 주택은 수도권, 지방광역시의 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 중소형 아파트(미분양 주택 포함)로 한정된다.

선착순 판매가 원칙이며 기금 안전성과 시범사업 규모 등을 감안해 대출 조건을 까다롭게 점검한다는 계획이다. 대출한도는 구입자 연소득의 4.5배 이내로 제한한다. 이용 수요가 많으면 공급물량 등 추가 확대 여부도 검토하기로 했다. 시중은행으로 확대될 가능성도 있다.

일단 전문가들은 이 상품을 이용해 집을 사려는 생애최초 주택구입자들이 많을 것으로 보고 있다.

KB국민은행 박원갑 부동산전문위원은 "집값이 불투명한 상황에서 모기지 대출은 중간적 대안"이라며 "실거주 목적인 경우 전세보다 조건이 우월하기 때문에 주거안전성 측면에서도 긍정적인 효과가 기대된다"고 말했다.

그러나 국민주택기금이 대출자의 손실을 대신 떠안아주면서 기금의 건전성 우려하는 목소리도 있다. 일각에선 가계부채가 막대한 상황에서 또 정부가 빚을 내 집을 사게 한다는 비난도 제기한다.

이에 대해 국토부는 연 평균 1.5%의 최소 고정이자 수입이 생기는 만큼 산술적으로 집값이 연 1.8% 이상 올라주면 기금이 손해볼 일은 없다는 입장이다.

장우철 주택기금과장은 "최근 10년간 집값 상승률이 연평균 3.6%, 물가상승률이 3.1%에 이르는 점을 감안할 때 기금 손실 가능성은 높지 않다"고 말했다.