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[법률상담사례 1]

토지거래허가신청에 대한 불허가처분 시 불복 방법

[질문]

저는 甲소유의 토지를 매수하기로 하는 계약을 체결하면서 계약금을 지급하였습니다. 그런데 위 토지는 도시계획구역 내에 있는 토지인바, 이 경우 토지거래허가를 얻어야 하는지, 만약 불허가처분을 받는다면 제가 불복할 방법이 있는지요?

[답변]

토지거래허가제도는 부동산투기의 억제를 목적으로 하는 강력한 토지거래규제수단으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제10장에 규정되어 있습니다.

허가구역의 지정에 관하여 같은 법 제117조 제1항은 “국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

또한, 소유권 등 기타 허가구역 내 토지에 관한 권리를 취득하는 계약에 관하여 같은 법 제118조 제1항은 “허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다.

이하 "토지거래계약"이라 한다.)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있습니다.

그러므로 귀하가 매수한 甲소유의 토지가 허가구역으로 지정되었다면, 귀하의 경우에는 매도인 甲과 공동으로 계약내용과 그 토지의 이용계획을 포함한 일정한 사항을 기재하여 관련서류를 첨부한 토지거래허가신청서를 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 제출하여야 합니다(같은 조 제3항). 시장, 군수 또는 구청장은 그 허가신청서를 받으면 「민원사무처리에 관한 법률?에 따른 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분사유를 서면으로 알려야 합니다(같은 조 제4항).

이러한 처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날로부터 1월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있으며, 이의의 신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보하여야 합니다(같은 법 제120조).

위와 같이 규정한 취지로 볼 때, 이의신청을 거쳐야만 행정소송을 제기할 수 있는 것으로 보이지 않으므로 임의적 전치주의의 원칙에 따라 위와 같은 이의신청을 하지 않고도 귀하는 행정소송을 제기할 수 있을 것으로 보입니다.

[법률상담사례 2] 미등기 건물의 철거의무자

[질문]

甲은 A토지의 소유자인데 그 지상에 乙이 무단으로 건물을 신축하였고, 그 건물이 완공된 이후에 丙에게 그 건물을 매도하였습니다. 이 경우 丙에게 건물의 철거를 구할 수 있나요

[답변]

신축건물은 노력과 재료를 투입하여 건축행위를 한 원시취득자에게 귀속되고, 물권의 변동은 원칙적으로 등기의 이전에 의하여 이루어지므로 乙이 그 건물의 소유자로서 철거의무자 인것처럼 보입니다. 그러나 타인의 토지 위에 건립된 건물이 미등기이고 그 건물로 인하여 그 토지의 소유권이 침해되는 경우 그 건물을 철거할 의무는 그 건물을 법률상, 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람이 부담하므로(대법원 1991. 6. 11. 선고 91다11278 판결) 결국 丙이 철거의무자가 됩니다.