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[법률상담사례 1]

미등기주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지

[질문]

저는 아직 등기가 되어 있지 않으나, 건축을 완공하고 가사용 승인을 받은 신축주택을 임차하려고 합니다. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?

[답변]

「주택임대차보호법」은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다.

따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.

또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 「주택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

또한, 같은 판례에서 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여, “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조).

그런데 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다.

[법률상담사례 2]

약혼자가 사기죄로 징역형을 선고받은 경우 약혼해제사유인지

[질문]

저와 약혼한 사람이 얼마 전 사기죄로 징역 1년형의 선고를 받고 교도소에서 복역 중입니다. 저희 부모님과 친지 분들은 파혼을 하라고 하며, 저도 파혼했으면 하는데 가능한지요?

[답변]

약혼은 장차 혼인하여 부부가 되기로 하는 남·녀간의 합의로서 혼인적령에 달하지 못한 자나 피성년후견인이 적법한 동의 없이 약혼하더라도 그 약혼이 당연히 무효로 되는 것은 아니며 취소할 수 있을 뿐이고, 그 약혼의 강제이행을 청구할 수도 없는 것이어서 당사자 일방은 약혼해제사유의 유무에 관계없이 언제든지 상대방에 대한 의사표시로써 이를 해제할 수 있으나, 다만 그 해제에 과실이 있는 때에는 상대방에 대한 손해배상의 책임을 지게 됩니다(민법 제803조 내지 제806조).

그러므로 어떠한 경우에도 상대방에 대한 의사표시로써 약혼을 해제할 수는 있습니다. 다만, 약혼의 해제에 과실이 있을 때에는 상대방에게 손해배상을 해야 하는데, 과실이 있다는 것은 약혼해제에 정당한 사유가 없다는 것을 뜻하는 바, 「민법」 제804조는 약혼해제사유로서 상대방이 ① 약혼 후 자격정지 이상의 형을 선고받은 경우 ② 약혼 후 성년후견개시나 한정후견개시의 심판을 받은 경우 ③ 성병, 불치의 정신병, 그 밖의 불치의 병질(病疾)이 있는 경우 ④ 약혼 후 다른 사람과 약혼이나 혼인을 한 경우 ⑤ 약혼 후 다른 사람과 간음(姦淫)한 경우 ⑥ 약혼 후 1년 이상 생사(生死)가 불명한 경우 ⑦ 정당한 이유 없이 혼인을 거절하거나 그 시기를 늦추는 경우 ⑧ 그 밖에 중대한 사유가 있는 경우를 규정하고 있습니다.

따라서 위 사안의 경우는 「민법」의 약혼해제사유 중 ‘①약혼 후 자격정지 이상의 형의 선고를 받은 경우’에 해당되므로 약혼을 해제함에 있어 과실이 없는 것으로 인정되어 손해배상을 하지 않아도 될 것으로 보입니다.